十六、改订不动产法
3个月前 作者： 佚名
土地使用权是封建土地法的决定性特征。此权的接受者接受土地而 “依托”授予者而保有之；此权可由接受者嗣子继承，这是很早就已确定的权利。但领主仍有权得到某些服役和利益：原先是服军役，后来主要是服劳役、缴纳一部分收获物、嗣子入继时缴纳一笔顶替费，领主并对其未成年嗣子有监护之权。因此，这法律的一项义务就是确保封建秩序每一层次都有人承担，其人的财货和人身均可加以强占，以保证各种封建义务均得克尽。依据最早英国普通法的诉讼——即所谓实情诉讼（real
actions）——凡关于应履行何种义务、应由何人和应在何种场合履行等问题，均能获得可由国王武装力量强制执行的司法裁决：而且，曾被授与土地使用权的人若申诉其权利被剥夺，还可以重新获得原领地。所以有句古话说：nul
letere sans seigneur——决没有无领主的土地。封建的所有权观念同时又还将拥有土地，看作是承担某些责任。用托尼的话来说：
所有权并非仅仅是各项经济特权的结合，而是一项负有责任的职权。其 raisondtre（存在理由）不仅在于收入，还在于服务。它乃是使它的拥有者获得恰如其分的财资，即刚刚足使他能履行其在体制中所占地位的职责，不论是在土地上劳动、还是在政府中劳动的职责，之所需者。谋求更多之人是在掠夺他的上级或下属，或者兼掠其上下。只着力于经济可能性而利用其所有权之人，既败坏了所有权的本质，亦毁坏了本人的道德，因为他享有“众人的生计而不尽任何人的职责”。
与此观念一并流行的是非排他性观念 ——土地可供共同拥有，或者一片土地可在不同季节供不同人为谋群体利益而拥有。近代资产阶级对土地的看法，提供了一个显明的对照。正如一篇论述资产阶级土地法的基本性论文的作者伦尼尔所表述的：
所有权 dominium乃是某一个人对某一有形之物的包含一切的合法权力。就物而论，所有制乃是一种普遍的制度：一切有形体的东西，甚至土地，若经法律认可而未被特殊规定置于extrmercium（不得买卖）项下，均可成为所有之物。所有制对于所有主来说也同样是普遍的。人人都有同等能力拥有某物，他可以拥有不论什么样的财物。这些就是这一制度所特有的规范。
因此，就其在资产阶级法律中开始具有的意义而言，所有权制度固定了个人（ persona）和物（res）这两个观念，然后用财产或所有权的法律形式把它们连结起来。人类社会被分解为孤立的个人，财货世界则分裂为疏离的各项。人再也不能谈论按一定方式使用财产或对待他人了：所有这类可由法律强加于人的责任，都可视为对基本“所有权权利”的减损。
这两种对立的土地法观点 ——我们还没有谈到动产——所代表的是不同的趋势，而不是实际状况。直到 15 世纪和 16 世纪，土地应归何人所有的斗争趋于激烈之时，才开始分别制订了专门的法律条例。到了 1500 年，我们就可以谈论英、法两国境内的全国性封建利益集团和资产阶级利益集团了。
封建主义者起初大占优势。普通法法庭对于大多数不动产问题有司法裁判权，而且它们都是同国王牢固地联系着的。我们这里所说的 “普通法”，是指各级王家法庭所施行的法律，有别于尚存的封建庄园领主法庭的地方法、资产阶级所施行的商人法和海事法、以及公教和大法官的衡平法——这最后一种法我们即将谈到。下议院可能曾经有由自治城市选举产生的议员，但在我们现在谈到的这个时期，它却是由乡间地主把持，他们对重订土地法并无兴趣。直接税要在很久以后才具有其决定作用的重要性，在此以前，国王的岁入大部分还一直是从各种封建贡赋取得的。在 16 世纪英国和法国，资产阶级掌握可动产（即现金和易于套换现金的财产），那可以轻易换成货币缴纳直接税，所以同意征收直接税，藉以换取参政机会，以及国王对重订由王家法庭施行的土地法这一让步；这土地法在英国许多英王直辖自治市已由自治市法庭制定，而依据其“租地权”（burgage）而取得的土地，是最切近于资产阶级理想的。经过 1660 年英国革命的一次立法认可以后，英国所有土地才开始具有同样程度的、经由遗赠和购买而转手的可能性。
土地法在城市以外地区的复杂情况，成为普通法律师收入的主要来源。因此，在普通法法庭出任诉讼代理人，并非必然就是商人子弟所愿从事的职业，因为在1500年资产阶级还不是普通法律师最重视的顾客。资产阶级正如我们所曾谈到的，是有它自己的法庭的，既有自治市法庭，也有商人法庭；直到17世纪初期，普通法法庭才发展出一套对贸易起有利作用的法律条例。
一切法律条例全都有超过其存在理由而继续存在的倾向；正因为如此，所以律师有时会被迫容忍革命，并往往负上将旧规章搬弄成新形式的名声。土地法所采取的形式，在产生它的社会关系已成为过去以后仍长久保持，这部分地是因为只要土地不是抛荒或处于自然状态，就必然会牵涉投资和其他不易取消的行动，并会造成不易拆散的利害关系。
在普通法法庭创制土地法的时候，封建主义者和资产阶级两派力量屡屡出现紧张状态。力求免缴封建费用的企图经常引起对抗诉讼。例如，迟至1581年，英国高等法院还曾将当时所称的 “谢利案裁定”宣布为法律，它实系一项公开宣告的原则，即要维护领主实行监护和收取顶替费的权利。可想象下列情况：甲将一片土地让与乙。如果完全遵守资产阶级所有权规范，这件事就到此为止；乙要获得那片地，唯一的法律关系就将是乙这个人（persona）和自由保有地这个物（res）之间的法律关系。可是在 1500 年，事情却并不那么简单。甲可以将土地转让于乙，但这样做只不过是让乙来做他在封建等级关系中的替身，要求乙向某领主履行各种封建义务。在封建领主的权益里面，对那些日感窘迫的领主说来非常重要的一项就是，若乙亡故由其嗣子（在英国通常是长子）继承乙的利益时，须向领主缴纳一笔费用。
这过时规定自然招致规避，有些律师便藉此一显身手。某人若凭继承权取得一片土地，就应当缴纳顶替费，但他若系凭契据而取得之（专门术语称为 “购置”）则毋须缴纳此种费用。在我们所举的例子中，乙从甲那里取得土地，他若是购得的就毋须缴纳顶替费。但如果甲言明将土地让与“乙终生保有，乙亡故则转让与丙及其后嗣”，那末，丙就毋须缴纳顶替费，因为他是由契据指名而以之为其取得土地的。用不动产法的词语来说，乙享有的是终生产权，丙则享有无条件继承的残余权。
既然如此，用另外一个人，即乙的嗣子，来取代丙，该是何等轻而易举。于是，让与契约便可写成：让与乙终生保有，残余权归乙之嗣子享有。在这样的情况下，乙的嗣子就是凭契据（亦即凭购置）、而不是凭其为乙法律上的继承人取得土地，乙的嗣子因此毋须缴纳顶替费。普通法法庭却拒不认可这种策略，而判定那对乙的让与实际上即是无条件继承的产权。
普通法律师于是试行制定更精巧的方案，让甲将土地让与乙终生保有，然后又归丁终生保有，最后再归乙的嗣子无条件继承。然而，法官却也不是常常受气的，这从下述一案中某领主律师卡文迪什同某继承人律师芬奇顿对簿公堂的情形可见一斑：
卡文迪什：如果租佃权原订应归你父亲终生享有，其残余权归他的当然继承人享有，那末，你的父亲所享有的就是永租权。 ……而你若尚未成年，领主就享有对你的监护权，从而应收取顶替费。
芬奇顿：他不能够要求我方作为继承人缴纳顶替费， ……因为我方不是作为继承人来承受租佃权的。
首席法官索普：我知道你想要说的话。你方提出答辩声称不应缴纳顶替费，因为你方依据其据措词原是对应于残余权生效的第一人，所以就是作为购置者而得承受权的；但你方实系作为你父亲的继承人承受此权， ……残存权原本并非……按你本人名字对你指定［授与］，而是写明由继承人承受；据此依法裁定，该领主被扣缴之费应得到归还。
这也就是说，该领主可以保留他已经攫取作为他所要求的顶替费之保证的东西。
这种斗争在整个16世纪一直继续不断，甚至日益加剧。因为领主和骑士都面临急速高涨的通货膨胀，而收入则为土地和习俗所限，他们只得极力坚持收取各种封建租费。整个西欧所有封建领主虽然尚未陷入赤贫，却也都已受到匮乏逼迫，非要坚持旧有权利不可，而且君主自己也是要依靠封建赋税来维持的，所以也都支持他们。采取立法手段来规避封建义务的企图也同样普遍。农村地区的资产阶级对这一争端发动了一场拉锯战，胜负一时难决。
例如16世纪初期在法国，君主再次促律师负责写定各个地区习俗，它们一经三个等级 ——僧侣、贵族和庶民——代表认可，便送交最高法院和国王予以批准。每一部习俗志都清楚地反映国王统一和扩大王家司法权力的意愿，也反映出哪些地方利益集团势力充分强大，足以要求得到承认。在各城市，这类城市习俗志就是资产阶级的法典，它们在很大程度上否定或限制了封建领主的土地权利。在城市以外地区，第三等级——资产阶级、工人和农民——当然存在，但在习俗志中却听不到他们的声音。即使是在封建领主及附庸关系之中已不再有早期兵役和个人彼此互尽义务等条款的地方，领主权利仍旧得到承认。
然而，这些习俗志却表明了一种日益增长的意识，即要区别那些积极经营自己产业的，以及那些被资产阶级称为寄生虫、全靠封建租费过活而毫无回报的领主。例如，1567年的亚眠地区习俗志，就区别了它所称的有效封地同单纯效忠的封地，前者保存了许多封建制度实质，尽管已无军事义务的内容，后者则不是这样，但其领主却不论怎样都要勒索封建租费。在1507年的亚眠地区习俗志中，尚未见有这区别，表明人们日渐认识到，在纯属法定的封地上，领主只是消极的贡赋征取者，那是他依仗古老惯例宣称有权征取的，而不是为发挥任何社会功能。
要认识有些封建关系不曾起过任何社会功能，需要对法国土地法中 domaine direct（直接所有地）与domaine
utile（有效所有地）的划分重新加以思考。前者指土地使用权授与者得到服役或其他贡赋的权利，而在封建金字塔中的上级主人也享有同样权利；后者则指在不论何种形式所有制下耕种土地之权。如果习俗志多少可信，那就可以看出在 15 世纪和 16 世纪初期，仍须承受各种封建义务的土地数量很多。应向“直接所有地”拥有者缴纳的贡赋、徭役和顶替费，都有详细反复说明。在亚眠市周围地区，“有效所有地”的保有者可将土地出售，但价款五分之一应归领主所得。顶替费可在土地使用权继承人入继时缴纳。不管遇到哪种情况，领主均可向王家法庭控诉，要求缴纳应缴之费，这样就使王家司法管辖权力增加，使领主法庭权力受损害。（有很多习俗志指出，教会及其代理机构是最重要的地主，从而成为大量封建租费的勒索者。）
资产阶级对农村贵族土地的收购，在整个16世纪一直加速进行，这类收购分为两类，其一力图直接打破 “直接所有地”和“有效所有地”的区别，其二则倾向于保留这种区别，作为一种附加在土地上由农民承受的负担。在前一类型下，资产阶级收购者要将两种“所有地”都买下，或付现款，或认交一笔永久地租，通过这种办法，就使从前属于封建领主的土地脱离了封建体制。在后一类型下，资产阶级仅仅用现款或永久租费买下“直接所有地”，而且有时甚至连领主称号也一同买下，这样就使资产者处于封建体制中的领主地位。后一种方式的收购，十分适合阶级意识植根于封建社会关系的那些资产者的渴望，他们把自己在物质方面取得的成就，不过看作是一种手段，使他们可以用金钱获取他们非贵族出身不能使他们作为与生俱来的权利而获得的东西。到了 1600 年，法国贵族有四分之三，都是用这种方法获得其称号的。
因此，资产阶级虽然大批涌进农村，但在很大程度上他们是在步地权让与者的后尘，从而并没有在土地问题上大大改变法律关系体制。法国所有权法律中这许多封建成分的顽强性，且不说它们使较富生产性的社会秩序为之而付出代价，其实是很难克服的。直到法国大革命以后，它们才从法律学书本中消失。
在英国，土地法律关系的变化较富戏剧性，而且是了解工业资本主义何以在英国要比在法国发展得较早的关键。在法国法学著述家尚在究论绝对君主制理论之际，英国都铎王朝君主已实际成为这样的君主了。亨利八世运用国家权力，消除了对他统治的一切威胁，对成为教会至高无上的首领，很有帮助，因为异端自动变成叛国罪，而且原先由教会法庭用以消灭异端的宗教裁判权力，都由俗世当局接管。
在都铎王朝统治下，以牺牲仍在困扰法国国王的地方封建主权为代价，完成了全国统一。要摧毁地方封建统治权力，必然要对土地这一封建权力主要因素从法律上加以变革。对新的不动产法产生极大影响的事件，就是亨利八世没收寺院地产。为了较清楚地看出这一行动的作用，我们不妨作如下的对比：假定有一个按行会规章结合的小手工业生产中心，有人想要挑战它在法律上和市场上的地位，那末，新资本主义就指明了途径。可以开办一个按照企业家经营方针组织的新式企业，来击败旧式、效率较差的竞争对手。得到王家支持并由王家垄断产品分销，将会加速这过程，但这不是必须条件。然而，土地却并非按其本性即能有助于这一过程的。首先，土地是供应有限的商品，要改变既成土地买卖方式，就须等待新社会关系渗入旧分配和交换方式。唯一绕过这一局限的办法，就是全面夺取土地然后重新分配。一次规模够大的充公可能影响土地市场，以致整个不动产关系体制起变化。亨利八世夺取教会土地，就产生了这样的变化。
亨利同天主教寺院的龃龉，是人所熟知的，没有必要复述，在此只消说明一点就够了：为时不出三年，英国大约六分之一土地落入亨利手中，其租赋相等甚至超过他已有的岁入。亨利并非由于与亚拉冈的加德琳离婚以及皇位继承问题生教皇的气，因而采取这行动，他也不是仓促或单独行事的。当时大众其实是有反对天主教寺院的情绪。
亨利首先获得议会通过法案，规定教会土地岁入10％归他所有，然后在1535年派出一个由大法官奥德黎（此人曾充当过摩尔的指控者）率领的调查团对教会财产进行估值。它不仅报告教会各修院的收入 ——每年 20 万英镑——而且还揭露它们管理上的丑闻。
那些丑闻提供了表面证据，使议会得以在1536年通过法令，没收那些较小的修院（居住教士十二人以下者）。这些修院都被说成 “显然罪过、邪恶、淫荡而可鄙生活”的中心，住在里面的人“糟蹋、损坏、消耗、极端浪费”。诸如此类的罪恶是很难教人不表反对的。英国北部农民和毛布纺织工人却拿起武器反对没收教会财产，但都被镇压下去了；他们愤怒焦点集中于没收一事，但实际上积怨已久，对于圈地和毛布手工业独立性遭到蓄意破坏，一直怀恨在心。教会因而被这些造反派看作是抵御资产阶级入侵的农村生活保卫者。
宣布没收其余寺院土地，是在1539年。其他属于教会的土地 ——各业行会和许多小礼拜堂占用地——则是 1547 年被接管的。
在此后统治时期，亨利将这些土地大量卖给朝廷宠臣，藉以资助对苏格兰和法国的战争。购得这些称心土地的朝臣及其侍从形成了他的核心政治力量。修道院长以及其他教士被迫退出议会上院，他们原有的封建权力和地位也随之丧失根基，一个新兴贵族阶层从国土的新支持者中涌现。有些人凭着能力开发他们的新地产，另一些人则将地产转手卖出，主要卖给伦敦及其他城市的金融家。据托尼说，当时最大的个人承购者，是研究货币与贸易政策的理论家葛莱兴爵士（ Sir
Richard Gresham）。
这些土地大多位于城市以外。在过去，它们并非由持契的教士亲耕，而是交给居住在村庄的佃农耕种，他们可以在公地上放牧为数不多的牲畜。但是，要有效利用这些地产以达到商业目的，那就须将要羊毛生产和毛布织造结合；这便转而须将公地圈占，使村民成为佣工。如果前面所引关于剑桥栅栏破坏者的那首诗有点刺耳，那就请听听寺院土地受让者对佃农说的话吧：
你们难道不知道国王陛下已经把所有僧侣和男、女修士的寺院通通解散了吗？现在该是我们绅士来清拆你们这些穷无赖的房子的时候了。
留在土地上的佃农的登录保有权则被新地主宣布改为租期随意 ——亦即无确定租期——，他们并宣称有权随意提高租费：有些地主竟将租费提高为原来的两三倍。告得起状的人就上法院去，许多依据登录保有权提出申诉的人，都胜诉了。但大体上，资产阶级土地法观念——关系仅存在于个人（persona）和物（res）之间，除了保有和为谋个人利益而使用之以外不附任何义务——已开始势不可挡地在实施了。
穷人也有维护者，他们成功地通过了一些法律，设立议会调查团，甚至赦免拆毁栅栏的人。议会宣布的法律明白规定，不得将可耕地改为牧放地。但是，加于绝对所有权关系之上的这种限制，经多次调查团查明几乎无人遵从。托尼引述一位教会人士的话说：
国王陛下取缔那些大寺院、修道院、教士院和小礼拜堂，其心意绝对是、在过去和在当今陛下此刻一律都是非常符合上帝旨意的，其目的既非虚假，也就是极为良善的：藉此可使过去为了迷信而耗费在空虚无益的仪式上面、或因贪图逸乐而消耗在闲暇无聊的肚腹里面的那么丰饶的财货，转入国王手中以负担他的主要开销，或是为公众福利，或者部分通过另一些人，用以更妥善地救济穷人、支持学术、以及宣扬上帝福音。虽然如此，许多贪心的官员却都惯于胡作非为，就连原本用以救济穷人、支持学术、以及谋求公众福利的那些财货，现在也都转用于支持鄙俗、邪恶、贪婪的野心了。 ……你们攫取这些财货，投入每况愈下的用途，把其他许多财货从良好转为邪恶的用途，你们应当知道，正就是你们冒犯了上帝、欺骗了国王、抢劫了富人、掠夺了穷人，把共同福利搞成了共同苦难。
摩尔死于1535年。但他在此以前数年曾经提出争论，反对曾在1529年发表题为《为乞丐请命》的小册子，敦促没收教会一切财产的费施（ Simon
Fish
）。尽管摩尔在《乌托邦》中曾将他对掠夺者的谴责扩大到“肥胖的修道院长”身上，但他却写下了如下一段话，来回答费施所指教会占有王国财富三分之一的事：
但是现在且来谈谈贫穷的乞丐吧：他们的保护者为他们找到了什么救助之道呢？盖一些慈善救济院吗？不行，切不可干那种事！他是决不会干那种事的。据他说，慈善院越多越糟糕，因为它们对教士是有利可图的。那末，还有什么救济之道呢？给钱吗？不，一个子儿也不给。那还有什么呢？ ……他不必拿什么东西给他们，只消看看教士有些什么，把他们一切都拿过来就够了。这救助之道难道不是个大笑话吗？这难道不是先让他们断炊，以便王上举行大宴，然后再又多送一些肉给他们吃吗？
后来，夺取教会土地的后果变得较明显，摩尔的意见才开始得到原先附和费施观点的人回应。许多激进反天主教人士当初曾设想，教会所办的救济院、学校以及其他慈善机构，会在王室赞助下继续开办，教会土地将会重新分配或按合理租费予以租让。他们不是错误判断了他们那些伦敦市内同盟者的用意，就是高估了那些人的力量。像我们谈到过的那样，土地都落入资产阶级手中。救济院和其他慈善机构被监狱和工场作坊取代了，开设作坊为的是鼓励被迫离开土地的农民转入佣工队伍。
以上的论述包含了对某些人的一个答复，这些人认为，前面所引伦尼尔关于资产阶级产权规范的说法太粗糙了，竟丝毫未曾顾及17世纪和18世纪评论家用来掩盖它的那种自然权利和自由思想。亨利八世没收教会产业的立法是具有正当理由的：镇压骚乱和邪说、保护国王，使宗教信仰脱离对财富的追求而得到净化。然而，不可否认，这仍然是没收，继之以再分配。18世纪资产阶级以实行自由政策的国家作为中立仲裁者的观念，在都铎王朝时期尚无迹可寻；那一时期的国家毫无疑问只是工具，是国王及其有势力同盟者共同用以粉碎对新社会关系体制的抗拒的。后来那种视产权为自然权利的法律思想，乃是维护业已拥有或者通过正常贸易途径正在获取地产的人的意识形态；它实际上是下述观念的另一种说法：凡在前100年的纷扰中有办法攫取一些土地的人，就应当能够保留它。
这一革命在私法中所造成的种种公法后果是极为重大的。变革的机制在于法规，亨利只不过是简短地试验了一下不召开议会而迳自立法。他不断需要资产阶级的政治与财政支持，资产阶级则在他各项政策每一重要关头，都坚持必须达到为都铎王朝国策和本身利益服务的双重目的。由议会控制王室的直接税收入，以及只有议会能立法的规定，乃是亨利被迫作出的两大让步。这样一来，近似绝对专制的君主所创造的策略便被资产阶级夺去，转过来用于反对绝对专制的实验。
亨利在上议院安插了很多新贵族，足以保证他获得胜利。他同下院的斗争却较艰难，因为下院主要是由地主绅士、在封建式租佃制下持有土地的骑士、以及城市代表组成。下院乃是资产阶级的斗争阵地，那里的政治力量均势会影响到封建和资产阶级土地法观念的冲突。《土地使用法规》和《土地遗赠法规》就是两个明显的例子。
土地使用权转让提供了可藉以逃避监护和顶替费的手段。甲将土地让与乙及其嗣子，乙又将该地转让给作为联合佃户的一群人，在文据中规定他们要为某一在文据中、或在另立的契约中、或在乙的遗嘱中写明的特定目的而保有该地。这种联合租佃是豁免受监护和缴纳顶替费规定的。文据、契约或遗嘱中的指示，可能是在乙死后保有土地供其嗣子之用 ——亦即归其嗣子之利益：这样一种在乙死后为供另一人之用而保有土地的指示，实际所凭是遗赠不动产的作用。除了对有限几类地产、主要是依据城市租地法而保有、亦即在城内的地产以外，非用上述手段是不可能作任意遗赠的；在一般情况下，土地都要留传给长子。此外，乙的债权人可能受瞒骗，因为在表面上，乙并无土地产权可被剥夺以清偿债务。
债权人和领主两方面，都对这种情况不满，债权人的冤屈在法庭和议会中受到了注意。然而，大多数领主却对此不加过问，因为他们可以利用这种转让权来对付上级，包括国王。亨利考虑到在这安排下的流失税收，便在1529年提出强迫登记所有土地使用，并废除许多复杂的土地法规。为了抚慰领主，亨利的提案允许他们继续对产业作出各种特殊和复杂安排；不过，按照这建议，贵族未获国王明确同意就不能出售他们的土地。这一提案保证了贵族的权利和王室的赋税；它同时却又有使无数律师丧失业务的危险，因为它既取消了丰厚的土地让与业务，又剥夺了非贵族有产者 ——乡绅——对其土地作秘密安排的权利，并要他们负责代国王征收习惯所无的摊派。
乡绅和普通法律师两派力量联合起来，在下院否决了这项提案，并争取到让步，作为认可征税权的代价。亨利随后另外找到办法，来加紧控制封建赋税，但其结果却保证了财产自由转移的可能性。根据《土地使用法规》，一切使用均已 “生效”，有权享受土地利益者（cestuiquiuse）便是合法的所有者。只有“积极认真”而非仅属虚构的使用，才仍算有效。还有一项相关法规，要求凡涉及使用权的转让均须登记。
《土地使用法规》为普通法律师保留了他们那奥秘的土地不动产领域，以及写意的土地转让专门业务和丰厚报酬。这一法规没有规定须将土地交易公开。然而，它实际上已结束了土地经由遗赠而转移的可能性，那原本是土地使用转让的一大有利之点。因此，到1540年，由于乡绅中曾有几派人联合农民公开叛乱，反对因没收教会土地而造成的后果，亨利便支持《土地遗赠法规》，以作为对乡绅的让步，这法规使得英国很大部分土地可以经由遗赠而转移。这是资产阶级所有权规范取得的又一次胜利。
